O projeto define normas urbanísticas, ambientais, registrais e tributárias para os condomínios de chácaras
O Projeto de Lei Complementar nº 004/2026, aprovado na 23ª sessão ordinária de 2026 ocorrida na segunda-feira (21/09) estabelece normas urbanísticas, ambientais, registrais e tributárias para a aprovação, implantação e regularização de condomínios de lotes destinados a chácaras de recreação e lazer no município de Vera. A proposta estabelece parâmetros para novos empreendimentos e regras para a regularização de loteamentos de chácaras existentes.
De acordo com o projeto, os condomínios de lotes destinados a chácaras de recreação e lazer somente poderão ser implantados em áreas localizadas em zona urbana, zona de expansão urbana ou Zona de Urbanização Específica para Chácaras de Recreação, conforme a legislação municipal de parcelamento do solo, deliberação do Poder Executivo ou lei municipal específica.
A criação, ampliação ou alteração de uma Zona de Urbanização Específica para Chácaras de Recreação dependerá de lei municipal específica. O texto determina que essa lei deverá ser acompanhada de justificativa técnica, mapa, memorial descritivo e avaliação de compatibilidade com o planejamento urbano, a infraestrutura existente ou projetada, a mobilidade, o meio ambiente, o saneamento e a capacidade de atendimento dos serviços públicos.
O projeto também estabelece que o decreto do Poder Executivo poderá aprovar empreendimentos, expedir diretrizes administrativas, regulamentar procedimentos e declarar o cumprimento das exigências técnicas. Entretanto, não poderá criar, ampliar ou alterar uma Zona de Urbanização Específica para Chácaras de Recreação.
A legislação específica deverá indicar a localização e a descrição perimetral da área, sua compatibilidade com o planejamento territorial municipal, a inexistência de impedimentos ambientais, sanitários, urbanísticos ou registrais, as condições mínimas de acesso viário, a forma de integração com o cadastro imobiliário municipal e eventuais exigências complementares de infraestrutura e mitigação de impactos.
O projeto não admite a implantação de condomínios de lotes para chácaras de recreação e lazer em áreas sujeitas a inundação, alagamento recorrente, instabilidade geotécnica, erosão severa ou risco ambiental não mitigável.
Também há restrições para áreas situadas em Área de Preservação Permanente, salvo as hipóteses legais de intervenção autorizada pelo órgão ambiental competente.
A proposta ainda impede empreendimentos em áreas indispensáveis à continuidade do sistema viário, à implantação de equipamento público, unidade de conservação, área de preservação ambiental permanente ou infraestrutura pública planejada.
Outra exigência é a existência de acesso regular a via pública ou possibilidade técnica de acesso adequado. Também não poderão ser implantados empreendimentos em áreas que tenham restrição registral, judicial ou administrativa incompatível com a finalidade pretendida ou que estejam em desconformidade com a legislação federal, estadual ou municipal.
Quando o empreendimento estiver localizado em imóvel cadastrado como rural, a aprovação dependerá da comprovação prévia de que a área está inserida em zona urbana, zona de expansão urbana ou Zona de Urbanização Específica para Chácaras de Recreação definida em lei municipal.
A descaracterização do imóvel rural para fins urbanos deverá seguir as normas federais relacionadas ao cadastro rural, ao registro imobiliário e aos procedimentos perante o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária.
O projeto também estabelece que a abertura do cadastro imobiliário urbano e a incidência do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana deverão observar a legislação tributária municipal, a regularidade urbanística e registral do empreendimento e as normas gerais de direito tributário.
A aprovação municipal, por si só, não substitui a regularização cadastral rural, a atualização da matrícula imobiliária, o licenciamento ambiental, a aprovação dos projetos técnicos ou os demais atos exigidos pelos órgãos competentes.
Para os novos condomínios de lotes destinados a chácaras de recreação e lazer, o projeto estabelece uma área mínima de 800 metros quadrados por unidade autônoma e testada mínima de 15 metros.
O recuo frontal mínimo será de 3 metros, sem prejuízo de outros afastamentos exigidos pela legislação municipal de obras e posturas.
A taxa máxima de ocupação será de 50% da área da unidade autônoma, enquanto a taxa mínima de permeabilidade será de 30%.
O texto também veda o desmembramento posterior das unidades autônomas em áreas inferiores a 800 metros quadrados.
Os empreendimentos deverão ainda observar faixas não edificáveis, servidões administrativas, Áreas de Preservação Permanente, áreas de reserva legal enquanto exigíveis e demais restrições ambientais, urbanísticas ou registrais.
A lei específica que delimitar a Zona de Urbanização Específica para Chácaras de Recreação poderá estabelecer parâmetros mais restritivos quando isso for necessário para proteção ambiental, segurança viária, saneamento, drenagem, prevenção de riscos ou compatibilidade com o planejamento urbano municipal.
As vias internas deverão seguir projeto técnico aprovado pelo Município e ter dimensões compatíveis com a circulação de veículos e pedestres, serviços de emergência, coleta de resíduos, manutenção de redes e demais necessidades do empreendimento.
A largura mínima prevista é de 9 metros, incluindo leito carroçável de pelo menos 5 metros e passeios de no mínimo 2 metros de cada lado.
O projeto poderá admitir solução técnica diferente, desde que exista justificativa apresentada por profissional habilitado, aprovação do órgão municipal competente e compatibilidade com as condições de segurança, acessibilidade e circulação interna.
Infraestrutura mínima
A implantação dos condomínios dependerá da execução, às expensas do empreendedor, da infraestrutura mínima compatível com a baixa densidade do empreendimento.
Entre as exigências está a abertura e conformação das vias internas, com revestimento adequado, tendo como mínimo o cascalhamento, além de drenagem de águas pluviais e solução técnica compatível com o solo, a declividade e o regime de chuvas.
Também deverão ser implantados sistemas de drenagem superficial e, quando necessário, subterrânea, além de rede de energia elétrica de acordo com as exigências da concessionária ou permissionária.
O abastecimento de água potável poderá ser realizado por sistema coletivo ou individual, incluindo poço artesiano individual, desde que aprovado pelo órgão competente quando exigível.
Para o esgotamento sanitário, o texto estabelece solução individual por meio de fossa séptica e sumidouro, construídos de acordo com as normas da ABNT NBR 7229, sendo essa estrutura de responsabilidade de cada proprietário.
Também será necessária a demarcação física das unidades autônomas, áreas comuns, áreas verdes internas, áreas públicas, faixas não edificáveis e demais espaços previstos no projeto.
A coleta, o acondicionamento e a disponibilização dos resíduos sólidos domésticos deverão ocorrer em ponto único de coleta, com acesso ao serviço público quando houver atendimento municipal.
O projeto exige ainda sinalização interna mínima e medidas de prevenção e controle de erosão, assoreamento, carreamento de sedimentos e danos ambientais.
O Município poderá exigir infraestrutura complementar conforme o porte, localização, declividade, fragilidade ambiental, impacto viário, distância da malha urbana ou outra condição técnica do empreendimento.
Depois da instituição do condomínio, a operação, conservação, manutenção, reparo e substituição da infraestrutura interna ficarão sob responsabilidade do próprio condomínio, sem prejuízo das obrigações do empreendedor até a conclusão e o recebimento das obras.
A aprovação poderá ser condicionada à assinatura de termo de compromisso, caução, garantia real, seguro-garantia ou outro instrumento admitido em direito para assegurar a execução da infraestrutura.
Cada condomínio deverá reservar ÁREAS COMUNS INTERNAS proporcionais à área total do empreendimento, destinadas à convivência, lazer, circulação, preservação, apoio operacional ou outros usos compatíveis com a finalidade condominial.
A área verde interna deverá corresponder a, no mínimo, 6% da área total do empreendimento. Essa área será destinada à preservação paisagística, arborização, permeabilidade, lazer passivo ou recuperação ambiental.
As Áreas de Preservação Permanente não serão computadas para atingir esse percentual.
A área verde interna será de uso comum dos condôminos e deverá permanecer registrada na convenção condominial e no registro imobiliário, sendo proibida sua conversão em unidades autônomas.
Além disso, o empreendedor deverá destinar ao Município área institucional pública equivalente a, no mínimo, 4% da área total da gleba parcelada.
Essa área será destinada à implantação de equipamentos comunitários, serviços públicos, áreas de apoio urbano ou outras finalidades de interesse público.
A área institucional deverá ter acesso por via pública, localização tecnicamente adequada e características que permitam sua utilização pelo Município. Sempre que possível, deverá estar fora do perímetro fechado do condomínio ou possuir acesso independente.
A destinação física poderá ser substituída por indenização financeira quando laudo técnico motivado demonstrar que a área é inadequada para equipamentos públicos ou que a conversão em recursos apresenta maior vantajosidade urbanística.
A aprovação dos empreendimentos dependerá de licença ambiental, autorização ambiental ou declaração de dispensa emitida pelo órgão ambiental competente, conforme o caso.
O projeto deverá identificar Áreas de Preservação Permanente, áreas de reserva legal enquanto exigíveis, remanescentes de vegetação nativa, cursos d’água, nascentes, veredas, áreas úmidas e áreas sujeitas a alagamento.
Também deverão ser identificadas áreas de risco geológico, geotécnico, erosivo ou hidrológico, áreas contaminadas ou com restrição ambiental e as medidas de prevenção, mitigação, compensação ou recuperação ambiental.
A inserção de imóvel rural em perímetro urbano, zona de expansão urbana ou Zona de Urbanização Específica para Chácaras de Recreação não elimina automaticamente a obrigação de manutenção da reserva legal. A situação deverá observar a legislação federal aplicável.
O procedimento para aprovação de novos condomínios deverá começar pela consulta de viabilidade urbanística e ambiental e pela emissão de diretrizes urbanísticas pelo órgão municipal competente.
Depois, deverão ser apresentados o projeto urbanístico, memorial descritivo, matrícula atualizada, anuências, estudos e projetos complementares exigíveis.
Também será necessária a comprovação de que a área está inserida em zona urbana, zona de expansão urbana ou Zona de Urbanização Específica para Chácaras de Recreação.
O processo deverá analisar a compatibilidade com as legislações municipais de parcelamento do solo, obras, posturas, meio ambiente, saneamento, mobilidade e tributação.
Conforme o caso, haverá licenciamento ambiental, autorização ambiental ou declaração de dispensa. Na sequência, deverão ocorrer a aprovação do projeto urbanístico e dos projetos complementares, a assinatura de termo de compromisso para execução das obras, quando cabível, e a expedição do ato administrativo de aprovação.
Após a execução da infraestrutura exigida, deverá ser emitido o Termo de Verificação de Obras ou documento equivalente. Somente então ocorrerá a liberação para registro imobiliário, observada a legislação registral.
O projeto determina que a aprovação municipal não substitui o registro imobiliário, licenciamento ambiental, anuências setoriais, descaracterização cadastral rural ou outros atos exigidos pelos órgãos competentes.
O projeto urbanístico deverá conter planta de situação e localização, levantamento planialtimétrico, memorial descritivo da gleba e quadro de áreas.
Também deverão ser indicadas as unidades autônomas, áreas comuns, áreas verdes internas, área comum de lazer, área institucional pública e demais espaços.
Entre os projetos exigidos estão o sistema viário interno, drenagem, abastecimento de água, esgotamento sanitário, energia elétrica e iluminação, além da solução para resíduos sólidos.
O processo deverá conter ainda estudo ambiental ou documento ambiental exigível, cronograma físico de execução das obras ou regularização das estruturas já implantadas e Anotação de Responsabilidade Técnica, Registro de Responsabilidade Técnica ou documento equivalente dos profissionais responsáveis.
As unidades autônomas regularmente aprovadas, registradas e cadastradas serão inscritas no cadastro imobiliário municipal, observada a Lei Complementar nº 69, de 15 de dezembro de 2025.
O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana incidente sobre as unidades autônomas seguirá os parâmetros municipais, observado o atendimento à legislação municipal.
O Executivo Municipal deverá criar setores específicos de avaliação para cada loteamento, considerando fatores como acesso, distância do centro urbano e nível comercial e econômico das edificações existentes no setor do projeto de loteamento.
Regularização de loteamentos existentes
O projeto também estabelece regras para parcelamentos, loteamentos, condomínios, núcleos ou ocupações com características de chácaras de recreação e lazer que já existam antes da publicação da lei e estejam irregulares, clandestinos ou em desconformidade com a legislação municipal.
Esses empreendimentos poderão ser regularizados, quando juridicamente possível, por meio de procedimento de Regularização Fundiária Urbana, conforme a Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017, a nova Lei Complementar e demais normas aplicáveis.
São considerados loteamentos de chácaras existentes os núcleos urbanos informais destinados predominantemente a recreação, lazer, descanso ou moradia eventual, mesmo quando originalmente implantados em área rural, desde que apresentem ocupação consolidada, divisão de unidades autônomas ou frações individualizadas e destinação urbana ou de expansão urbana reconhecida pelo Município.
A regularização não representará anistia automática, convalidação de danos ambientais, dispensa de licenciamento ou afastamento de responsabilidades civil, administrativa, ambiental, tributária ou registral.
O procedimento poderá ser iniciado por empreendedor, proprietário, associação de moradores, condomínio, beneficiários, ocupantes ou outro legitimado previsto em lei.
Após a instauração formal da Regularização Fundiária Urbana pelo Município, será definida a modalidade aplicável, como Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social ou Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico.
O processo deverá incluir levantamento planialtimétrico e cadastral, identificação das unidades, ocupantes, confrontantes, acessos, vias internas, áreas comuns, áreas verdes, Áreas de Preservação Permanente, áreas de risco, equipamentos existentes e infraestrutura implantada.
Quando houver Área de Preservação Permanente, área de risco, restrição ambiental ou exigência do órgão ambiental competente, poderá ser necessário estudo técnico ambiental.
Também será elaborado projeto de regularização fundiária com as medidas urbanísticas, ambientais, sanitárias, registrais e de infraestrutura necessárias.
O procedimento deverá definir os responsáveis pela execução de obras, serviços, adequações, compensações e obrigações assumidas. Quando necessário, será firmado termo de compromisso urbanístico e ambiental.
Depois da manifestação dos órgãos municipais competentes e da aprovação do projeto, poderá ser emitida a Certidão de Regularização Fundiária, com posterior encaminhamento ao cartório de registro de imóveis.
Áreas já Existentes
Para loteamentos de chácaras existentes, o Município poderá admitir flexibilização motivada dos parâmetros urbanísticos previstos para novos empreendimentos.
A flexibilização deverá preservar condições mínimas de segurança, salubridade, mobilidade, drenagem, saneamento, proteção ambiental, acesso aos serviços públicos, prevenção de riscos e compatibilidade com o interesse público.
A medida não poderá autorizar ocupação de Área de Preservação Permanente fora das hipóteses permitidas pela legislação ambiental, manutenção de ocupação em área de risco não mitigável, supressão de acesso público indispensável ou bloqueio de sistema viário público existente ou projetado.
Também não poderá permitir a regularização de área indispensável à implantação de equipamento público essencial, desrespeito a decisão judicial ou restrição registral impeditiva, nem a dispensa de medidas mínimas de infraestrutura, saneamento, drenagem e controle ambiental.
O texto prevê ainda que a flexibilização poderá atingir o percentual de área verde em 2%, enquanto a área institucional deverá atingir o mesmo percentual mínimo.
Nos loteamentos de chácaras existentes em que não tenha ocorrido reserva, destinação ou transferência de área institucional pública ao Município, a regularização ficará condicionada à compensação urbanística.
A compensação poderá ocorrer por meio da destinação de área institucional no próprio núcleo, transferência de área equivalente em outro local de interesse público, indenização financeira ou execução direta de obra, serviço ou equipamento público de interesse urbanístico, quando tecnicamente justificada e aceita pelo Município.
A modalidade será definida em processo administrativo, com parecer técnico, avaliação do interesse público e decisão motivada da autoridade competente.
A área institucional devida nos processos de regularização corresponderá a 4% da área total regularizável do núcleo, ressalvada a aplicação de percentual diverso previsto na legislação municipal vigente à época da implantação, quando juridicamente comprovado e mais adequado ao caso.
A área total regularizável excluirá áreas ambientalmente não regularizáveis, áreas de risco não mitigável e áreas juridicamente insuscetíveis de regularização.
A indenização financeira poderá substituir a destinação física da área institucional quando não houver área adequada no núcleo, quando a área disponível for insuficiente, fragmentada, sem acesso, ambientalmente restrita ou inadequada para equipamento público.
Também poderá ser adotada quando a transferência de área para outro local não for viável ou não atender ao interesse público, ou quando a conversão em recursos apresentar maior vantagem urbanística para o Município.
O valor será calculado com base no valor de mercado da área institucional devida, mediante laudo elaborado pelo setor municipal competente ou profissional habilitado.
A avaliação deverá considerar localização, dimensão, valor venal e de mercado, infraestrutura existente ou projetada, potencial de uso, características do entorno, restrições urbanísticas, ambientais e registrais e critérios técnicos de avaliação imobiliária admitidos pelo Município.
O pagamento poderá ser feito à vista ou parceladamente, conforme regulamentação, com atualização monetária, garantias e condição resolutiva em caso de inadimplemento.
Os recursos recebidos pela ausência de área institucional deverão ser vinculados a finalidades urbanísticas.
O texto estabelece que os valores poderão ser aplicados na aquisição de imóveis para equipamentos públicos, implantação, ampliação ou melhoria de equipamentos comunitários, obras de infraestrutura urbana, saneamento básico, drenagem urbana, mobilidade e acessibilidade.
Também poderão ser utilizados em regularização fundiária urbana, recuperação ambiental de áreas urbanas degradadas e implantação de áreas públicas de lazer, esporte, cultura, saúde, educação ou assistência social.
Os recursos deverão ser depositados e controlados em rubrica orçamentária específica ou fundo municipal legalmente instituído, quando existente. O projeto proíbe sua utilização em despesas ordinárias de custeio administrativo desvinculadas das finalidades previstas.
O Poder Executivo deverá manter registro individualizado dos valores recebidos, dos núcleos de origem e da destinação dos recursos.
Ao empreendedor caberá elaborar e custear os projetos técnicos, obter licenças, autorizações, aprovações, anuências e registros necessários, executar a infraestrutura exigida e reparar danos urbanísticos, ambientais ou patrimoniais decorrentes da implantação do empreendimento.
Também serão responsabilidades do empreendedor prestar garantias quando exigidas pelo Município, entregar ao condomínio documentos, projetos, licenças, termos de garantia e manuais de operação e manutenção da infraestrutura e cumprir as obrigações assumidas em termo de compromisso.
Depois da instituição do condomínio, caberá a ele manter vias internas, áreas comuns, áreas verdes internas, iluminação interna, drenagem interna, equipamentos e demais estruturas condominiais.
O condomínio também deverá manter solução adequada para resíduos sólidos, cumprir exigências ambientais e sanitárias, impedir o desmembramento irregular das unidades, comunicar situações de risco ou degradação ambiental ao Município e manter atualizadas as informações cadastrais de interesse municipal.
Os proprietários deverão observar as restrições urbanísticas, ambientais, sanitárias, construtivas e condominiais incidentes sobre o empreendimento.
O uso das unidades deverá ser compatível com a finalidade aprovada, a legislação municipal e a convenção condominial, sendo vedados usos incompatíveis com a baixa densidade, segurança, sossego, salubridade, meio ambiente ou diretrizes urbanísticas do empreendimento.
Os processos administrativos que estiverem em tramitação na data de publicação da Lei Complementar poderão ser adequados às novas disposições, mediante complementação documental e técnica exigida pelo órgão municipal competente.
A aprovação de um empreendimento não implicará a assunção, pelo Município, da obrigação de conservar, reparar, substituir ou custear a infraestrutura interna do condomínio.
O Poder Executivo poderá regulamentar a Lei Complementar para disciplinar procedimentos administrativos, documentos exigíveis, modelos de requerimento, padrões de análise técnica e fluxos internos de aprovação e regularização.
O Projeto de Lei Complementar nº 004/2026 estabelece, por fim, que a lei entrará em vigor na data de sua publicação.
